Um guião de visita que não muda de casa para casa
Quando começamos uma análise, o que mais pesa não é nenhum aparelho, é o guião. Antes de entrarmos no imóvel, já sabemos por que ordem vamos olhar para ele: entrada e acessos, zonas de estar, cozinha, casas de banho, quartos, áreas exteriores, cobertura e partes comuns, se existirem. Esta ordem repete-se em todas as visitas, seja um T2 num prédio antigo ou uma moradia herdada com anexos.
A razão é prática. Quem repete sempre o mesmo percurso nota melhor o que é diferente, e o proprietário percebe de imediato o que está a ser visto e porquê. Em Ricardo Almeida, o nosso analista, o guião é também uma forma de não deixar escapar o que parece pequeno, como uma porta que raspa no chão ou uma tomada solta, e que mais tarde conta para a decisão.
Os instrumentos simples que levamos na mala
Nada do que levamos é complicado. Um medidor laser para confirmar áreas e pés-direitos, uma fita métrica para os recantos, uma lanterna, um medidor de humidade de contacto, uma máquina fotográfica e um bloco de notas. Com isto, a maior parte dos imóveis fica bem registada numa visita de uma a duas horas.
Preferimos instrumentos que o proprietário consiga ver a funcionar e comentar connosco. Se o medidor de humidade acusa um valor alto junto a uma parede, mostramos o ecrã, explicamos o que significa e o que ainda não significa. Uma leitura isolada não é um diagnóstico, e dizemos isso sempre, para que ninguém saia da visita com mais receio do que o necessário.
- Medidor laser e fita métrica
- Medidor de humidade de contacto
- Lanterna e máquina fotográfica
- Bloco de notas com o guião impresso
A ficha de estado: como registamos o que vemos
Cada divisão é descrita numa ficha com campos fixos: paredes e tetos, pavimento, janelas e caixilharia, instalação elétrica visível, canalização, ventilação e luz natural. Para cada campo anotamos o estado em palavras simples, como bom, a necessitar de pequena reparação ou a necessitar de intervenção, e juntamos uma fotografia.
Esta escolha de palavras é deliberada. Evitamos o jargão que obriga o proprietário a perguntar o que quer dizer, e evitamos também classificações que pareçam um certificado. A ficha serve para ordenar a conversa seguinte: o que se pode resolver com pouco, o que merece um orçamento de um profissional e o que não é urgente.
Documentos que pedimos antes ou depois da visita
Além do que vemos no local, trabalhamos com papéis. Pedimos, quando existem, a caderneta predial, a certidão do registo, a licença de utilização, o certificado energético e, em apartamentos, informação sobre o condomínio. Muitos proprietários, sobretudo quem herdou, não sabem ao certo onde estão estes documentos, e isso não é problema: indicamos onde costumam obter-se e o que fazer se algum faltar.
Cruzamos depois o que está escrito com o que observámos. Uma área diferente da que consta na caderneta, ou um uso que não coincide com o licenciado, fica assinalado no relatório como ponto a esclarecer, sem tirarmos conclusões jurídicas, que não nos cabem.
- Caderneta predial e certidão do registo
- Licença de utilização e certificado energético
- Regulamento e despesas do condomínio, se aplicável
Do caderno de campo ao relatório simples
No gabinete, em Coimbra, passamos as notas e as fotografias para um relatório curto. Começa por um resumo de uma página, seguido da descrição por divisão, de uma lista de pontos a rever e de uma secção sobre as possibilidades de utilização que a análise deixa em aberto, como arrendar, usar temporariamente ou reorganizar espaços.
O relatório é escrito para ser lido à mesa da cozinha, em papel, com uma caneta na mão. Frases curtas, sem siglas por explicar, e sempre com a indicação do que foi observado e do que é apenas uma estimativa indicativa. Não prometemos valores de renda nem de rendimento, porque isso depende de muito mais do que o estado da casa.
O que fica de fora, e porquê o dizemos logo
A nossa análise não substitui uma peritagem de engenharia, uma avaliação bancária ou um parecer jurídico. Não abrimos paredes, não testamos redes elétricas por dentro e não avaliamos estruturas. Quando algo na visita sugere que vale a pena chamar um técnico especializado, escrevemo-lo no relatório e explicamos que tipo de profissional procurar.
Dizê-lo desde o início poupa mal-entendidos. O proprietário sabe o que recebe, o que pode pedir a outros e quanto custa cada passo, e pode decidir com calma, sem pressas, a que ritmo quer avançar com o seu imóvel.
Instrumentos simples, um guião fixo, fichas claras e um relatório escrito de forma legível: é este o método por detrás da nossa análise do imóvel. Não é sofisticado de propósito. O objetivo é que, depois da visita, o proprietário tenha à sua frente um retrato fiel da casa e uma lista honesta do que há para decidir, ao seu ritmo, nestas semanas de outono ou em qualquer outra altura.